Omtalt i artikel publiceret i Berlingske d. 10/5-2022
Politikerne skal i gang med at finde et alternativ til de offentlige vurderinger på andelsboliger. Det kan få betydning for prisen på din andelsbolig. Bliv klogere på de udfordringer, det skaber, og hvilke modeller forskellige partier hælder til.Siden de offentlige vurderinger på andelsboliger fik dødsstødet i februar 2021, har tusindvis af andelshavere ventet på et alternativ.
Og de kommer til at vente noget tid endnu, da forhandlingerne om en løsning ikke er gået i gang, og der ifølge Indenrigs- og Boligministeriet først vil blive fremsat et lovforslag i det nye folketingsår – det vil sige tidligst i oktober. Men hvor peger pilen hen?
Berlingske har spurgt en stribe boligordførere, hvad de mener vil være den bedste afløser for de offentlige vurderinger som værdiansættelsesmetode.
En af dem er Heidi Bank fra Venstre. Hun er utilfreds med, at der endnu ikke er indkaldt til forhandlinger, så de berørte andelshavere kan få en afklaring.
»Det er lang tid at lade de andelsboligforeninger, der er afhængige af det her, i stikken. Det mest kritisable er den usikkerhed, det skaber. Man kan ikke melde ud, at man fjerner noget, og så bare lade stå til,« siger hun.
Ventede forgæves
Andelsboligforeninger har historisk haft mulighed for at vælge mellem tre forskellige vurderingsprincipper til at fastsætte værdien af deres fælles ejendom, hvilket danner udgangspunkt for beregningen af andelskronen:
1. Den offentlige ejendomsvurdering 2. Valuarvurdering 3. Anskaffelsesprisen Men tilbage i 2013 valgte man at suspendere de offentlige vurderinger, da de viste sig at være mangelfulde og fejlagtige. I praksis betød det, at man frøs vurderingerne fra 2012 fast, indtil de nye var klar. De kom bare aldrig. Efter at være blevet udskudt gang på gang blev det sidste år besluttet helt at afskaffe dem som vurderingsprincip.
Der blev nedsat et ekspertudvalg, som fik til opgave at komme med anbefalinger til en alternativ værdiansættelsesmetode. Og i december 2021 landede ekspertudvalgets rapport på bordet hos den nu forhenværende boligminister Kaare Dybvad Bek (S), som ved en ministerrokade tidligere på ugen gav stafetten videre til Christian Rabjerg Madsen (S), mens han selv har overtaget posten som udlændinge- og integrationsminister.
I rapporten peger eksperterne på en løsning, som giver andelsboligforeningerne mulighed for at vælge mellem en nettoprisindeksering af den offentlige vurdering fra 2012 og en valuarvurdering med forlænget gyldighedsperiode fra 1,5 år i dag til 2,5 år eller 3,5 år. Men den politiske del af arbejdet med at nå frem til en løsning er altså endnu ikke gået i gang.
Skylder andelshaverne en mellemtid
Den lange ventetid for tusinder af andelshavere fik i sidste uge ABF-direktør Jan Hansen til at efterlyse »en politisk udmelding om, i hvilken retning man vil gå, så foreningerne havde en rettesnor i forhold til, hvad de kan forvente«.
Og Venstres boligordfører er enig i, at man skylder andelshaverne en mellemtid:
»Mulighederne er ikke blevet fremlagt, så man ved ikke, hvilken model regeringen går efter. Regeringen gør det, at de genskaber
Lis Larsson bor i en lejlighed på 137 kvadratmeter i en andelsboligforening, hvor flertallet har valgt at holde fast i den offentlige vurdering, som nu er blevet afskaffet. Hun er blandt de mange andelshavere, som venter spændt på, hvad politikerne når frem til, når de skal finde et alternativ.
Foto: Asger Ladefoged
utrygheden om andelsboligerne – præcis som vi så med Blackstone-indgrebet, hvor man måtte ud og lave en hovsaløsning med mulighed for fastfrysning efter 2020-værdien,« siger Venstres boligordfører.
Hun medgiver, at det er en vanskelig opgave.
»Jeg er godt klar over, at det nok er, fordi rapporten ikke kommer med den gyldne model. Men så må man ind politisk og tage en drøftelse af, hvad man så gør,« siger Heidi Bank.
Som udgangspunkt mener Venstre, at man bør lade valuarvurderingerne træde i stedet for de offentlige vurderinger, »så længe der ikke politisk gives svar på en bedre løsning«.
»Vi har nok et lidt andet syn på valuarvurderinger. Vi mener, at det er en fornuftig mulighed, som andelsboligforeningerne kan gøre brug af,« siger hun.
Og så længe der ikke kommer et alternativt, vil det formentlig betyde, at man skubber flere og flere foreninger over i en valuarvurdering, påpeger Heidi Bank.
»Det står i skærende kontrast til, at regeringen har meldt ud, at man ønsker at værne om andelsboligmarkedet – og at man ønsker, at der skal være den her lidt billigere boligform, når man så ikke finder de løsninger, der kan skabe den tryghed,« siger hun.
»En vis form for spekulation«
Berlingske har spurgt den nye boligminister, hvad regeringen mener vil være det bedste alternativ til de offentlige vurderinger, men Christian Rabjerg Madsen (S) har på nuværende tidspunkt ingen kommentarer. Det har til gengæld Socialdemokratiets boligordfører, Orla Hav.
Han mener, at de offentlige vurderinger var »fornuftige«, og at afskaffelsen har resulteret i, at »priserne på andelsboliger er galopperet derudad«.
»Jeg ved godt, at vi sandsynligvis ikke får de offentlige vurderinger tilbage. Men det er ikke ret godt med valuarvurderingerne. Det er kun prisdrivende til ugunst for de unge mennesker, der gerne skal ind på boligmarkedet,« siger Orla Hav.
S-boligordføreren fortæller, at han endnu har til gode at få læst op på de forskellige modeller i rapporten, men præsenteret for de to, som ekspertudvalget peger på, hælder han mest til en nettoindeksering af 2012-vurderingerne, da der »er en vis indbygget automatik i det«.
»Den anden model – og det kan jeg ikke bebrejde nogen – er sårbar for så vidt angår, at de nuværende ejere af en andelsbolig har en interesse i at få hævet niveauet og vurderingen, da det er deres mulighed for at tage nogle penge med til deres næste bolig. Og det gør, at det bliver den nye køber, som kommer til at stå, uden nogen passer på vedkommende. Og det har jeg det lidt dårligt med,« siger han.
Ifølge ham er noget af andelstanken gået tabt med valuarvurderingernes udbredelse.
»Andelsboligernes historik er jo, at de var et spekulationsfrit segment af boligmarkedet, som skulle give en chance til nogle af dem, som havde sværest ved at komme ind på det, fordi deres økonomi ikke var så stærk. Jeg begræder, at det er lykkedes at få flyttet andelsboligtanken fra spekulationsfri til at være behæftet med en vis form for spekulation,« siger Orla Hav.
»Det er der, vi får den der modsatrettede interesse mellem sælger og køber,« tilføjer han.
Handler om at kende nogen
Ifølge Heidi Bank er der mange gode, oprindelige intentioner bag hele tanken om et andelsboligmarked.
»Men drømmen om at have et billigere marked er måske også noget, der hører fortiden til – særligt de steder, hvor det er meget attraktivt at bo,«
siger boligordføreren fra Venstre, som er bankuddannet, ejendomsmægler og valuar.
Mens ejerboligmarkedet er meget gennemsigtigt i forhold til køb og salg, er andelsboligmarkedet skruet noget anderledes sammen, påpeger hun. »Det fungerer på en måde, som ikke nødvendigvis er retfærdig. For i dag handler det om at have nogle forbindelser og kende nogen, hvis man skal have adgang til de her boliger,« siger Heidi Bank og tilføjer:
»Derfor skal vi finde ud af, hvordan vi sikrer et andelsboligmarked, som er retfærdigt for dem, der allerede har en andelsbolig, men samtidig skaber gennemsigtighed i forhold til dem, som gerne vil erhverve sig en bolig. Den tryghed, der er brug for i forhold til de rammer, man vurderer andelsboliger efter, mangler i øjeblikket.«
Det har blandt andet den konsekvens, at der er usikkerhed om værdien af ens andelsbolig, hvis man gerne vil sælge den og bor i en forening, hvor man har holdt fast i den offentlige vurdering, påpeger hun.
»Samtidig kan det være med til at skabe nogle konflikter, hvis der er modsatrettede interesser i foreningen, hvor nogle gerne vil holde fast i en model, mens andre måske gerne vil have prisen på deres andelsbolig op,« siger Heidi Bank.
Føler sig stavnsbundet
Det er eksempelvis tilfældet i den andelsboligforening på Vesterbro, hvor 71-årige Lis Larsson bor. Som tidligere beskrevet i Berlingske føler hun sig stavnsbundet til sin lejlighed, fordi et flertal i foreningen har valgt en meget lav andelskrone.
Det betyder, at andelsværdien af hendes lejlighed på 137 kvadratmeter er på knap 1,6 millioner kroner, mens den formentlig vil være mellem to og fire gange så høj med en valuarvurdering.
Susan Kronborg, boligordfører i Radikale Venstre, påpeger, at mange køber andelslejligheder uden overhovedet at skænke det en tanke, hvad det er for en slags andelsforening, de bliver en del af.
»Der er ingen tvivl om, at den her situation illustrerer ind til kernen, hvad problemet er. Man køber en bolig, tror man. Men oven i ender man som helt almindelig køber med at trækkes med en forening, hvor vedtægterne måske ikke er i overensstemmelse med ens eget værdisæt,« siger hun.
Derfor bør det ifølge Susan Kronborg være en forudsætning for et andelsboligkøb, at man har en advokat inde over, som er meget opmærksom på vedtægterne – hvilket de ikke altid er, understreger hun.
»Folk er simpelthen ikke opmærksomme på det, og det er jo der, at fælden klapper. Det er mega ærgerligt. Den del er meget ligetil holdningsmæssigt, men det er også svært at regulere og kræve, at folk tager en advokat – og at advokaten så gennemgår vedtægterne,« siger hun.
Hvilken løsning, der vil være det bedste alternativ til de offentlige vurderinger, har Susan Kronborg endnu ikke lagt sig helt fast på. Men umiddelbart er hun positivt stemt overfor det løsningsforslag, ekspertudvalget peger på.
»Jeg tænker, at muligheden for at vælge som forening, om man vil det ene eller det andet, det signalerer som udgangspunkt noget positivt. Omvendt kan det være med til at fastholde de udfordringer, der er opstået som følge af, at foreninger har stået over for et valg mellem flere forskellige vurderingsprincipper,« siger Susan Kronborg.
»Så det er tobenet, fordi man som helt almindelig køber kan ende med håret i postkassen, hvis man ikke er opmærksom,« tilføjer hun.
Problematisk med forkøbsret
Ifølge andelshaver Lis Larsson, som i sidste uge havde foretræde for boligudvalget, er en del af problematikken de ventelister, som er adgangsbilletten ind i mange andelsboligforeninger, da det er op til generalforsamlingen at fastsætte værdien af andelskronen. Og hvis et flertal af andelshaverne har en interesse i, at deres børn og børnebørn skal have mulighed for at få en billig bolig via ventelisten, kan de dermed vælge at holde andelskronen lav.
»Jeg anerkender fuldstændig det problem, som er blevet rejst,« siger Susan Kronborg. »Hvis mange i foreningen synes, at det er en god idé, at man holder de billige boliger inden for familien, så går man selvfølgelig ind for, at man beholder de nuværende vedtægter,« siger hun.
Men som udgangspunkt mener hun, at der skal være billige boliger til dem, der har behov for det.
»Og det er ikke nødvendigvis sådan, at bare fordi man er i familie med nogen, at man så har behov for en billig bolig. Jeg synes, at det er problematisk, hvis der er en forkøbsret for et familiemedlem. Man kunne ende med, at det er hele familiedynastier, som bor i de billige boliger i København, og at ingen andre kan komme ind,« siger Susan Kronborg.
